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Quien se dedica a la compra de herencias y proindivisos. Presente y futuro del mercado de la Compra Proindiviso
Las herencias aumentaron en 2021. El año pasado se registraron un total de 198.939 viviendas transmitidas por herencia. Este es el número más alto desde 2007 cuando el INE comenzó a contar. Y es por esto que se busca cada vez más empresas compra proindiviso. ¿Y qué hacen los propietarios con las casas que reciben en herencia?
En muchos casos, optan por venderlas para ganar liquidez y pagar los gastos de herencia e impuestos. Sin embargo, esta operación suele ser un problema si hay varios herederos, ya que todos acaban convirtiéndose en copropietarios del inmueble. Por lo tanto, es necesario que se pongan de acuerdo entre ellos para completar la venta.
En la práctica, sin embargo, esto no siempre es posible. Aunque hay alternativas a la venta de un apartamento si el heredero se opone.
Si el heredero que se opone a la venta no quiere conservar los bienes, existe otra alternativa que, aunque menos ventajosa, podría resolver el conflicto. Esta es una venta de proindiviso. Esto significa que el copropietario venderá su parte de la casa a una empresa.
Y es esta, ante la duda, una operación completamente legal protegida por el Código Civil. Sin embargo hay que poner el foco en el precio que puede pagar una empresa de compra de propiedades conjuntas para que no sea mucho más bajo que si vendes la casa en términos de mercado y compartes las ganancias.
Esta puede ser la salida más rápida y menos conflictiva ya que el proceso, muy a menudo puede dañar las relaciones familiares. Pero también es verdad que quien no quiere vender la casa no tendrá que compartir la propiedad con su primo o hermano, sino con la empresa. Y eso puede ser bueno o malo, depende…
Si queremos comprar lo más barato posible y el otro lado también carece de grandes cantidades, entonces nos interesa que la subasta sea sin postores externos, por lo que solo podrían participar los copropietarios. Si el demandante puede probar que ha hecho todo lo posible para llegar a un acuerdo justo haciendo ofertas a su hermano u otro heredero y que la falta de acuerdo es culpa de él, que solo impone condiciones desproporcionadas, entonces es más que probable que el juez esté de acuerdo.
Quién paga los gastos corrientes
Ten mucho cuidado, porque no hay razón para emitir certificados de costo en las subastas para la liquidación de empresas conjuntas. La demanda tampoco está inscrita en el catastro inmobiliario, porque difícilmente serviría para algo, ya que el embargo podría seguir entrando sin problemas. Además, el juez no dicta una orden de nulidad del cargo.
Según la LEC vigente, el adjudicatario se hace cargo de los cánones anteriores y preferentes, pero en otro tipo de subastas de empresas mixtas tenemos la oportunidad de imponer nuestras propias disposiciones para subastar el bien. La cosa es que lo que hay que hacer con el dinero recaudado es liquidar las cuotas, pagar el IBI pendiente y la renta de la comunidad, y sólo después repartir el resto entre los copropietarios.
Además, esto se puede hacer teniendo en cuenta a cuál de los copropietarios le corresponde cada cuota de registro, de modo que solo reduce su parte del dinero recaudado. También es posible decidir que las hipotecas o gravámenes que afecten a la plena propiedad sean asumidas por el adjudicatario y que el dinero recaudado sólo se destine al pago de las cuotas relativas a los indivisos, deduciéndose las cantidades de la parte correspondiente a la copropiedad o al propietario afectado por estas cargas.
Lo mismo con cualquier tasa de registro que se haya hecho antes de que el adjudicatario presente una decisión de adjudicación del contrato en el registro de la propiedad. Esto asegurará que el adjudicatario no tenga que hacerse cargo de tarifas que no puede conocer porque aún no ha ingresado al registro.
Y para cambiar el ciclo, también puede introducir la opción de retener la recompensa financiera pagada por el postor ganador para garantizar que la subasta pueda cancelarse si el dinero recaudado no es suficiente para cancelar las tarifas existentes o las que se produjeron más tarde.
La obra financiera que realizan algunos profesionales cuando el resto de copropietarios no están de acuerdo con ellos es enorme. Y hay ciertas prácticas que no deberían estar al alcance de todos, pero que quede claro que si solicitas una hipoteca sobre tu mitad indivisible, nadie puede detenerte ni acusarte de hacerlo a costa de un tercero, porque lo harás en tu terreno.
¿Puede uno de los herederos vivir en una casa heredada?
Otro de los problemas más comunes es cuando uno de los herederos vive en la casa heredada.
En principio, la ley permite a los copropietarios el uso de las cosas comunes siempre que no se perjudiquen los intereses de la comunidad ni se impida su uso por otros. Los juzgados han señalado que el uso de inmuebles por turnos es una fórmula justa para segundas residencias o casas de vacaciones si la comunidad así lo solicita.
Si tal uso infringe el derecho de otro copropietario, se puede exigir su uso o reclamar una indemnización.
Otra de las dudas más comunes es cómo un heredero puede ser despedido de un hogar familiar. Los herederos pueden vivir en una casa heredada solo con el consentimiento de los copropietarios; si se niegan a salir de la casa, será necesario emprender acciones legales e iniciar procedimientos de desalojo.
